À partir d’un budget limité, un investisseur professionnel ou particulier peut acquérir facilement une part d’un bien immobilier locatif via une Société Civile de Placement Immobilier.
Dans leurs choix d’investissement, de nombreuses agences peuvent accompagner ces professionnels et particuliers. Le principal avantage d’un investissement en SCPI est que vous n’aurez plus besoin de gérer votre patrimoine immobilier.
Il existe différents types et de montages de SCPI. Pour faire le bon choix d’une SCPI qui répondra le mieux à vos besoins, certains points devront être considérés.
Une SCPI, c’est quoi au juste ?
Appelée aussi Pierre-Papier, une SCPI est une société qui a pour rôle de gérer après avoir acquiert un parc immobilier. Auprès des investisseurs privés, l’argent collecté servira à l’acquisition et à la gestion du parc. Une multitude de SCPI existent.
Elles se diffèrent au niveau des politiques de gestion. Les biens immobiliers peuvent être des habitations, des locaux d’activités, des établissements de commerces ou des immobiliers de bureaux. Ils peuvent se trouver n’importe-où sur le territoire français.
Si vous voulez devenir investisseur au sein d’une SCPI, il vous faudra entrer au capital de la société. Vous percevrez ensuite les loyers de façon automatisée. Le gestionnaire de la SCPI se chargera de vendre, d’acheter le bien immobilier et de collecter les loyers perçus.
Pour couvrir les aléas comme les rénovations par exemple, des provisions et des charges seront soustraites des dividendes perçus. Deux types de SCPI existent : le capital variable et le capital fixe.
Vous avez la possibilité d’acheter des parts au sein d’une SCPI à capital fixe. Le nombre d’investisseurs dans une SCPI à capital fixe est limité. Il est parfois difficile d’entrer dedans, car vous devez attendre qu’un membre quitte la société pour que vous puissiez le remplacer.
Pour le cas des SCPI à capital variable, elles sont plus souples. Le gérant pourra collecter davantage de capital, car vous pourrez acheter des parts à n’importe quel moment. Vous projetez d’investir dans une scpi ? Suivez ce lien pour d’autres informations supplémentaires.
Pourquoi choisir d’investir dans une SCPI ?
À partir de quelques centaines ou de quelques milliers d’euros, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier avec une SCPI. Vous disposerez d’une partie d’un parc immobilier. Votre investissement pourra alors être diversifié. Si vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires sans avoir besoin de gérer votre investissement avec un risque limité, la SCPI sera alors parfaite pour vous.
La transmission de votre patrimoine sera aussi plus facile si vous optez pour ce type d’investissement. Elle se présente comme un atout favorable, car elle est plus flexible comparée à l’immobilier classique.
En possédant des parts, vous aurez la possibilité de transmettre de manière équitable votre patrimoine immobilier. Considérés comme fiscalement transparentes, les revenus des SCPI font alors partie des revenus fonciers. Ils sont alors imposés au barème de l’IR progressif, majoré des prélèvements sociaux.
Les montages de SCPI
Il existe différents montages de SCPI : acheter à crédit des parts de SCPI pour augmenter la rentabilité, démembrer la propriété des SCPI ou tout simplement acheter des SCPI cash. Comme pour le cas d’un investissement immobilier classique, vous avez la possibilité de contracter un crédit immobilier en vue d’acquérir des parts au sein d’une SCPI pour investir dans l’immobilier.
De cette manière, la fiscalité sera limitée, car il y aura déduction des intérêts d’emprunt. Avec l’effet de levier du crédit, la rentabilité du montage pourra augmenter. Lors de la phase de capitalisation, l’effort d’épargne pourra être relativement modeste. Cette phase est la période durant laquelle vous remboursez votre crédit immobilier.
Ainsi, vous pourrez construire un patrimoine immobilier avec lequel vous pourrez percevoir des rentes après votre retraite. Si vous êtes fiscalisé et que vous disposez d’un capital, il vous faudra privilégier l’investissement en nue-propriété.
En effet, vous attendrez d’être propriétaire durant une période qui sera fixée lors de la souscription. Plus vous aurez une meilleure décote suivant la durée de démembrement. À l’issue de ce démembrement, la pleine-propriété du bien pourra être récupérée et vous pourrez ainsi percevoir les loyers.
Par contre, si vous possédez un apport personnel suffisant, vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI au comptant. Vous pourrez obtenir des revenus complémentaires de façon immédiate. Par contre, il vous faudra tout de même faire attention à votre fiscalité. Si vous payez déjà beaucoup d’impôts, il est conseillé de se tourner vers des SCPI européennes.
Quelle SCPI choisir ?
Pour choisir une SCPI, il vous faudra définir votre profil de risque, votre objectif patrimonial et prendre en compte les indicateurs des SCPI. Les objectifs patrimoniaux se diffèrent en fonction de la SCPI.
Si vous avez pour objectif de revaloriser votre capital, vous pouvez choisir les SCPI qui investissent dans les grandes villes. Le prix de l’immobilier est assez cher et les rendements sont plus faibles. Par contre, votre patrimoine immobilier bénéficiera d’une meilleure protection.
Au contraire, si vous voulez maximiser vos rentes, les SCPI de rendement qui sont spécialisés dans l’investissement en province ou celles qui choisissent des plus petits immeubles seront plus adaptés pour vous. Vous bénéficierez un peu plus de rendement, ce qui signifie qu’il y aura un risque plus élevé. Concernant les indicateurs des SCPI, ils sont publiés régulièrement. Vous pouvez alors jeter un œil sur ces ratios et de bien les comprendre.
Le dividende sur valeur de marché, appelé aussi taux de distribution est le rendement locatif. Il ne faudra pas choisir forcément une SCPI à fort DVM, car les risques augmenteront suivant le ratio. Les provisions que les SCPI ont constituées au fil des années sont indiquées par le report à nouveau. Il servira à compléter la rémunération au cas où la société fait face à des périodes difficiles.
Pour sécuriser votre investissement, la SCPI devra alors en avoir suffisamment. Le taux d’occupation figure aussi parmi les critères que vous devez prendre en compte.