Louer en meublé non professionnel : quels avantages fiscaux ?

Louer en meublé

Vous envisagez de louer votre maison ou d’investir dans une propriété résidentielle avec quelques appartements pour générer un revenu supplémentaire ? La notion peut être intrigante, et devenir propriétaire peut-être gratifiant, mais c’est une décision que vous voudrez considérer attentivement pour vous assurer que vos intérêts financiers sont protégés. La location meublée non professionnelle est aujourd’hui l’un des meilleurs moyens d’investir dans l’immobilier. C’est une location qui met à disposition du locataire les meubles dont la liste est fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Vous allez découvrir pour quelle raison cette forme d’investissement immobilier est si populaire, notamment grâce à ses avantages fiscaux.  

Deux régimes au choix pour bien gérer ses revenus locatifs 

Pour les investisseurs en location meublée non-professionnelle, deux régimes fiscaux permettent la réduction d’impôts. Il s’agit du régime micro-BIC et du régime réel. 

Une location générant une recette inférieure à 70 000 € par an peut bénéficier du statut micro-Bic. Le principal avantage du régime Micro-BIC réside dans sa simplicité et sa rapidité. Un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs, et l’autre moitié sera imposée sur revenu. Pour les locations saisonnières comme les chambres d’hôtes, le plafond des revenus est nettement plus élevé ; il est de 170 000 € pour un abattement forfaitaire de 71 %. Contrairement au régime réel, les charges liées aux biens locatifs ne seront pas déduites de votre chiffre d’affaires. Par conséquent, du côté financier, le régime micro-BIC s’avère moins intéressant que le régime réel. 

Pour une recette annuelle supérieure à 70 000 €, l’investisseur peut bénéficier d’un statut réel. Il est également possible d’opter pour ce régime même au-delà (ou en dessous) de ces plafonds via le régime simplifié. L’avantage de ce statut est avant de tout de permettre l’amortissement de votre bien aux charges liées à l’activité de location. Cet amortissement inclut les frais d’acquisition, les frais de notaire, les intérêts d’éventuels emprunts, les travaux d’entretien et de réparations, les taxes foncières, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de procédure judiciaire, etc. Selon le spécialiste en gestion de patrimoine Julien Vautel, il est même possible d’intégrer les abonnements et consommations tels que le téléphone, internet ou encore électricité s’ils font partie du loyer. 

Quel régime fiscal choisir ? 

Si vous avez acheté un bien immobilier pour vous lancer sur le marché de la location meublée, il serait plus avantageux de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel. Vous pouvez, lors de votre première déclaration, déduire les frais de notaire, les frais d’agence ou même les intérêts de prêt et l’amortissement de la propriété, ainsi que de tout l’équipement et des travaux qui ont été effectués. Avec le statut « LMNP », vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien sur 30 ans, ainsi que vos meubles sur une période de 15 ans. 

Cependant, s’il s’agit d’un bien dont vous avez hérité, ou que vous détenez depuis longtemps, il se peut que le « régime micro-BIC » soit plus avantageux, car le montant des charges et dépenses liées à votre activité peut représenter moins de 50 % de vos revenus locatifs cette année-là. La fiscalité en location meublée non professionnelle permet de déduire toutes les charges liées à l’exploitation de votre bien, mais également son amortissement.  

Est-il possible d’être exonéré de TVA en LMNP ? 

L’un des gros avantages d’investir dans la location meublée est en effet l’activité qui est exonérée de TVA. L’implication d’un investisseur immobilier effectuant des locations est qu’aucune TVA en amont ne peut être récupérée et, si le propriétaire n’a aucune autre activité commerciale, ne peut même pas s’inscrire à la TVA. Toutefois, cette récupération de la TVA sur le montant d’achat ne s’applique qu’aux biens neufs. 

L’option par défaut d’un loueur meublé est un régime qui n’offre pas cet avantage. Par conséquent, pour en bénéficier, l’activité devrait s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce et des impôts. 

Et qu’en est-il de la taxation des plus-values immobilières ? 

La plus-value immobilière est la différence entre la valeur de cession de l’immeuble et le prix de l’achat du bien tel qu’il a été convenu lors de son acquisition. Dans ce cas, l’activité est soumise au régime des plus-values.  

La durée de détention de l’immeuble est également à prendre en compte lors de l’imposition de la plus-value. L’abattement ainsi appliqué dépendra également de la durée de détention qui est de 6 %, entre la 5 ème et la 21 ème année, pour chaque année. La plus-value sera exonérée d’impôt au-delà de 22 ans d’acquisition. Pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS), cette durée sera au-delà de 30 ans. Si cette plus-value est supérieure à 50 000 €, une imposition supplémentaire est fixée ; elle peut aller jusqu’à 6 %. 

Julien vautel affirme que l’un des avantages fiscaux majeurs que bénéficie le régime de la LMNP est que l’amortissement ne vient pas accroître le coût de la plus-value immobilière assujettie. 

Comprendre le fonctionnement de la vente a réméré ?
Les différents types de fonds structurés